Виды рисков ипотечного кредитования и инструменты их нивелирования

Ипотечное кредитование связано с рисками экономического и неэкономического характера. На выплату регулярных платежей по ипотеке могут повлиять ухудшение экономики и материального состояния заемщика, изменение налоговой и финансовой политики государства, состояния рынка недвижимости и многие другие факторы. Их можно распределить по трем основным группам риска на кредитные, процентные и ликвидные.

Кредитные факторы риска

В эту группу собраны все факторы, которые могут помешать заемщику выполнить взятые кредитные обязательства перед банковским учреждением. Кредитные риски невозможно свести к абсолютному нулю, поэтому банки их закладывают в процентную ставку ипотечного кредита. Кроме того, банки для снижения кредитных рисков тщательно отслеживают финансовое состояние потенциальных заёмщиков. Так, в сложившейся макроэкономической ситуации банки существенно расширяют инструментарий проверки финансового состояния заемщиков. Кроме традиционной проверки кредитной истории потенциального клиента банки будут:

• сравнивать заявленный должностной оклад со средневзвешенной зарплатой аналогичных должностей;
• анализировать финансовое состояние компании, в которой работает потенциальный клиент;
• выискивать задолженности клиента в налоговой, пенсионном фонде, по коммунальным платежам и т. п.

Кроме того, банки применяют юридические и финансовые меры смягчения последствий кредитных рисков:

• правильный прогноз динамики изменений цен на рынке недвижимости;
• совершенствование мероприятий обращения взыскания;
• повышение надежности регистрационных механизмов прав собственности на объекты недвижимости;
• дифференциацию ипотечных займов по степени риска их невозврата и проработка системных мероприятий по возврату выданных денежных средств;
• накопление резервов, призванных компенсировать невозвратные кредиты;
• совершенствование систем страхования ипотечных займов.

Группа процентных рисков

В эту группу отнесены риски финансовых потерь, возникших из-за превышения процентов по депозитам над ипотечными ставками. Процентные риски возникают из-за невозможности точного прогнозирования в средне- и долгосрочной перспективе динамики изменений процентных ставок по депозитам. Дело в том, что процентная ставка по ипотеке остается неизменной на всем сроке предоставленного кредита. Ставки же по депозитам изменяются в течение года и даже в течение одного квартала.

Если банк начинает испытывать дефицит ликвидных средств, то он вынужден повышать кредитные ставки по депозитным вкладам для привлечения к себе денежных средств населения. Как только проценты по депозитам превышают проценты по выданным кредитам, банк начинает терпеть убытки.

Группа рисков ликвидности

В данную группу входят изменения на фондовых рынках, волатильность валютных курсов, изменение средневзвешенных процентных ставок по выдаваемых кредитам и депозитным вкладам. Сюда же относятся различные форс-мажорные обстоятельства: паника вкладчиков, характеризующаяся массовым изъятием вкладов, повальным невозвратом выданных кредитов, возникновение кризисных явлений в банках и т. д. Для нивелирования данной группы рисков банки стремятся максимально точно прогнозировать свои потребности в финансовых средствах в средне- и долгосрочной перспективе, а также разрабатывают программы мобилизации финансовых средств в кризисных ситуациях.

Страхование ипотечных рисков

Важным фактором смягчения ипотечных кредитов является их страхование. Мировая практика ипотечного кредитования позволяет снизить и равномерно распределить все группы ипотечных рисков, позволив институту ипотеки стабильно работать даже в самых сложных макроэкономических обстоятельствах. Были разработаны и внедрены следующие виды ипотечного страхования:

1. Страхование жизни и здоровья заемщика, которое производится после обязательного медицинского освидетельствования последнего.
2. Страхование недвижимости, которая приобретается по ипотечному кредиту, от уничтожения и повреждений. Это обязательный вид страхования, при котором заемщик осуществляет выплаты из своих собственных средств. При наступлении страхового события денежные средства будут выплачены владельцу недвижимости либо банку. Они также могут быть разделены между ними в определенной пропорции.
3. Страхование ипотечной задолженности. Страховой случай наступает в случае невозможности или отказа заемщика выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту. В такой ситуации банковские убытки погашает страховая компания.
4. Страхование чистоты совершаемой сделки проводится от непредвиденных обстоятельств и обременений, возникших уже после заключения договора купли-продажи по объекту ипотечного кредита. Сюда же следует добавить страхование данных по текущей и предыдущей оценке объекта недвижимости, на покупку которой выдан ипотечный кредит.
5. Страхование ответственности оценщика, давшего заключение по конкретному объекту недвижимости.

Получить помощь в получении ипотечного кредита в Москве и Московской области можно в компании «Банковский партнер №1».